Am 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen entschieden: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt.
Das klingt weit weg. Aber für KMU-Inhaberinnen und -Inhaber in der Zentralschweiz, die Wohneigentum besitzen, beginnt jetzt die entscheidende Phase: Noch 2.5 Jahre, um die letzten steuerlichen Abzüge optimal zu nutzen — danach gelten die Regeln des neuen Systems.
Ab 1. Januar 2029 gelten die neuen Regeln. Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist die letzte Chance für steuerlich wirksame Abzüge.
Was sich ab 2029 konkret ändert
Der Systemwechsel ist tiefgreifend. Wer selbst genutztes Wohneigentum besitzt, muss ab 2029 keinen Eigenmietwert mehr als Einkommen versteuern — das ist die gute Nachricht. Die Kehrseite: Viele der bisherigen Abzüge fallen gleichzeitig weg.
| Was entfällt ab 1.1.2029 | Was bleibt |
|---|---|
| Eigenmietwert als steuerbares Einkommen | Unterhaltskostenabzug bei vermieteten Liegenschaften |
| Unterhaltskosten- / Pauschalabzug bei selbst genutztem Eigentum | Schuldzinsabzug bei Vermietung (quotal) |
| Energiespar- / Umweltschutzabzug (Bund) | Ersterwerberabzug (10 Jahre, linear sinkend) |
| Allgemeiner Schuldzinsabzug bei selbst genutztem Eigentum | Kantonale Energieabzüge (bis 2050 möglich) |
Für KMU-Inhaber mit Betriebsliegenschaft: Der Unterhaltskostenabzug bleibt für vermietete oder verpachtete Liegenschaften erhalten. Wer eine Betriebsliegenschaft privat besitzt und ans eigene Unternehmen vermietet, ist vom Systemwechsel anders betroffen als reine Wohneigentümer.
Was Sie bis Ende 2028 tun sollten
- Geplante Renovationen vorziehen: Werterhaltende Unterhaltsarbeiten — Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Böden — können noch bis Ende 2028 steuerlich geltend gemacht werden. Wer ohnehin renovieren wollte, sollte den Zeitpunkt jetzt prüfen.
- Energetische Sanierungen nutzen: Auf Bundesebene entfällt der Energiespar-Abzug ab 2029. Im Kanton Zug lohnt es sich, die kantonale Praxis jetzt zu klären, bevor Investitionsentscheide gefällt werden.
- Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum) prüfen: Einlagen in den Erneuerungsfonds sind noch bis Ende 2028 abzugsfähig. Eine befristete Erhöhung der Fondsbeiträge kann sinnvoll sein — sofern sachlich begründet.
- Hypothekarstrategie überdenken: Ab 2029 entfällt der Schuldzinsabzug für selbst genutztes Eigentum. Wer heute eine Hypothek steuerlich nutzt, muss seine Finanzplanung neu durchdenken.
- Ersterwerb prüfen: Wer erstmals Wohneigentum kauft, hat Anrecht auf einen Ersterwerberabzug im neuen System — berechnet vom Kaufdatum, nicht vom Inkrafttreten der Reform.
Was das für KMU-Inhaber besonders bedeutet
Viele Unternehmerinnen und Unternehmer in der Zentralschweiz haben einen Teil ihres Vermögens in Immobilien investiert. Der Systemwechsel trifft sie oft in mehreren Dimensionen gleichzeitig:
- Eigenheim: Wegfall des Eigenmietwerts ist eine Entlastung — aber auch Ende der Unterhaltsabzüge. Renovationen bis 2028 priorisieren.
- Ferienhaus oder Zweitwohnung: Auch Zweitliegenschaften sind erfasst. Kantone können neu eine Objektsteuer einführen. Im Kanton Zug ist die Regelung noch offen.
- Betriebsliegenschaft im Privateigentum: Wer ein Gebäude privat besitzt und ans eigene Unternehmen vermietet, bleibt Vermieter — und behält den Unterhaltskostenabzug. Die Steuerplanung wird aber komplexer.
Unser Fazit
Der Eigenmietwert wird abgeschafft — das steht fest. Was viele unterschätzen: Die Übergangsphase bis Ende 2028 bietet erhebliches Optimierungspotenzial. Wer jetzt plant, spart bis zu fünfstellige Steuerbeträge. Wer wartet, verliert die letzten Abzüge ungenutzt.
Kennen Sie Ihr Optimierungspotenzial bis 2029?
Vereinbaren Sie ein kostenloses 30-minütiges Erstgespräch — wir analysieren Ihre Immobiliensituation und zeigen Ihnen, was Sie bis Ende 2028 noch steuerlich geltend machen können.
Erstgespräch vereinbaren oder direkt anrufen: +41 79 372 04 45